BGH: Nur vollständige Zahlung macht Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam

Wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist, bleibt dem Vermieter irgendwann nur noch das Mittel der Kündigung. Immer wieder beschäftigen solche Fälle die Gerichte. Der BGH urteilte unlängst in einem Fall, in dem der Mieter ein Guthaben aus seiner Betriebskostenabrechnung mit der rückständigen Miete aufrechnete. Aber kann das einer fristlosen Kündigung im Wege stehen?

Karlsruhe. Die fristlose Kündigung einer Wohnung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist wirksam, auch wenn dieser den Mietrückstand später durch Aufrechnung teilweise ausgeglichen hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 28. September 2016, Az. VIII ZR 261/15).

Im zu verhandelnden Räumungsrechtsstreit hatte eine Vermieterin umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und unter anderem eine zentrale Heizungsanlage und neue Fenster eingebaut. Anschließend erhöhte sie die Miete und verlangte neben den bisher zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erstmalig auch eine Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung.

BGH stellt klar: Mietrückstand teilweise ausgleichen reicht nicht

Der Mieter akzeptierte die neue Miete nicht und zahlte sie in der Folgezeit nur teilweise. Nach rund zwei Jahren war so aus Sicht der Vermieterin ein Mietrückstand in Höhe von mehr als zwei Bruttomieten aufgelaufen. Sie kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs und verlangte vom Mieter die Räumung. Aus einer Betriebskostenabrechnung stand dem Mieter ein Guthaben zu, mit dem der Mieter aufrechnete.

Im vorliegenden Fall konnte nicht abschließend geklärt werden, ob der Mieter trotz Aufrechnung mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand war, insofern wiesen die Karlsruher Richter den Fall an das Berufungsgericht zur weiteren Feststellung zurück. Sie stellten fest, dass wenn bereits ein Zahlungsrückstand aufgelaufen ist, der zwei Monatsmieten übersteigt, nur eine vollständige Befriedigung des Vermieters eine Kündigung ausschließe bzw. unwirksam mache. Ein Mieter könne den Vermieter dann auch durch Aufrechnungen mit einer Gegenforderung befriedigen. In diesem Fall müsse sich die Gegenforderung dann aber mindestens auf den aufgelaufenen Mietrückstand beziffern.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

Quelle: Haus und Grund, 05.01.2017